Arsa Alırken Belediyeden Neler Sorulmalı?

Arsa satın almak, yalnızca uygun bir bölge bulup fiyat karşılaştırması yapmaktan ibaret değildir. Bir parselin konumu ve büyüklüğü ne kadar cazip görünürse görünsün, üzerinde ne yapılabileceği ve gelecekte hangi planlardan etkilenebileceği bilinmeden satın alma kararı vermek çeşitli riskler doğurabilir.

Bu nedenle arsa satın almadan önce yapılması gereken en önemli araştırmalardan biri ilgili belediyeden taşınmazın güncel durumunu öğrenmektir. Özellikle imar planı, yapılaşma koşulları, yol durumu ve devam eden planlama çalışmaları gibi bilgiler, bir arsanın gerçek kullanım potansiyelini anlamaya yardımcı olur.

Peki belediyeye gittiğinizde tam olarak hangi soruları sormalısınız?

1. Parselin İmar Durumu Nedir?

İlk olarak taşınmazın yürürlükteki imar planında hangi kullanım alanında kaldığı öğrenilmelidir.

Bir parsel;

• konut,

• ticaret,

• konut ve ticaret,

• turizm,

• sanayi,

• tarım,

• sosyal donatı,

• yeşil alan

gibi farklı kullanım kararlarına sahip olabilir.

Burada yalnızca “Burası imarlı mı?” diye sormak yeterli değildir. Parselin hangi amaçla kullanılabileceği ve hangi plan kapsamında bulunduğu da öğrenilmelidir.

Belediyeye giderken taşınmazın ada ve parsel bilgilerinin yanınızda bulunması işlemleri kolaylaştıracaktır.

2. Arsanın Yapılaşma Koşulları Nelerdir?

Bir yerin imarlı olması, üzerinde istenilen büyüklükte veya istenilen türde yapı yapılabileceği anlamına gelmez.

Bu nedenle parselin yapılaşma koşullarının ayrıntılı olarak öğrenilmesi gerekir.

Belediyeden;

TAKS: Yapının parsel üzerinde kaplayabileceği taban alanını,

KAKS / Emsal: Toplam inşaat alanının belirlenmesinde kullanılan değeri,

Yapı yüksekliği: Binanın izin verilen yüksekliğini,

Kat adedi: Plan kapsamında yapılabilecek kat sayısını,

Çekme mesafeleri: Yapının parsel sınırlarından ve yoldan ne kadar uzakta olması gerektiğini

öğrenebilirsiniz.

Aynı büyüklükte ve aynı bölgede bulunan iki arsanın yapılaşma hakları farklı olabilir. Bu nedenle yalnızca metrekare üzerinden değerlendirme yapmak yanıltıcı olabilir.

3. Parselin İmar Yoluna Cephesi Var mı?

Özellikle ileride yapılaşma düşünülüyorsa yol konusu mutlaka araştırılmalıdır.

Arazide görülen mevcut yol ile imar planında bulunan yol birbirinden farklı olabilir. Haritada yol gibi görünen bir alanın hukuki ve planlama açısından durumu da ayrıca değerlendirilmelidir.

Belediyeye şu sorular yöneltilebilir:

“Parselin imar yoluna cephesi bulunuyor mu?”

“Planda görünen yol açılmış mı?”

“Parselin yola terk edilmesi gereken bir bölümü var mı?”

“Planlanan yol parselin içerisinden geçiyor mu?”

Bu bilgiler, taşınmazın kullanılabilir alanını ve gelecekteki yapılaşma olanaklarını doğrudan etkileyebilir.

4. Yola Terk veya Kamuya Ayrılan Alan Bulunuyor mu?

Tapuda görülen toplam yüzölçümü ile ileride fiilen kullanılabilecek alan her zaman aynı olmayabilir.

Örneğin imar planında parselin bir bölümünün yol, park veya başka bir kamu kullanımına ayrılmış olması mümkündür.

Bu nedenle belediyeden parselin herhangi bir bölümünün kamu alanına ayrılıp ayrılmadığının öğrenilmesi önemlidir.

Özellikle henüz imar uygulaması tamamlanmamış bölgelerde bu konu daha dikkatli değerlendirilmelidir.

Bir arsanın 500 metrekare olması, her durumda 500 metrekarenin tamamının yapılaşmada kullanılabileceği anlamına gelmez.

5. İmar Uygulaması Yapılmış mı?

Belediyeye sorulması gereken önemli sorulardan biri de bölgede imar uygulamasının tamamlanıp tamamlanmadığıdır.

İmar planının bulunması ile uygulamanın tamamlanmış olması aynı şey değildir.

Bu nedenle;

“Bölgede imar uygulaması yapılmış mı?”

“Parselasyon tamamlanmış mı?”

“Parselin mevcut sınırlarında değişiklik ihtimali bulunuyor mu?”

gibi sorular yöneltilebilir.

Özellikle yeni gelişmekte olan bölgelerde bu bilgi yatırım kararı açısından önem taşıyabilir.

6. Parseli Etkileyen Bir Plan Kararı Var mı?

Bir arsa bugünkü haliyle uygun görünebilir ancak yürürlükteki plan kararlarının tamamının incelenmesi gerekir.

Parselin tamamı veya bir bölümü;

• yol,

• park,

• okul,

• sağlık tesisi,

• sosyal tesis,

• yeşil alan,

• teknik altyapı

gibi kullanımlardan etkilenebilir.

Bu nedenle belediyeden yalnızca mevcut imar durumu değil, parseli doğrudan etkileyen plan kararları ve plan notları hakkında da bilgi alınmalıdır.

Tapu kayıtlarındaki şerh, beyan, ipotek ve benzeri hukuki durumlar ise ayrıca ilgili resmi kayıtlardan kontrol edilmelidir.

7. Bölgede Plan Değişikliği Çalışması Var mı?

Arsa yatırımında yalnızca bugünkü duruma değil, bölgenin gelişimine de bakılır. Ancak geleceğe ilişkin beklentilerin söylentiler yerine mümkün olduğunca resmi bilgilere dayanması önemlidir.

Satış görüşmelerinde “buraya yeni yol gelecek”, “yakında imara açılacak”, “bölge ticaret alanı olacak” veya “yakında büyük proje yapılacak” gibi ifadelerle karşılaşılabilir.

Bu tür bilgiler tek başına yatırım kararı için yeterli değildir.

Belediyeden bölgede kamuya açıklanmış bir plan değişikliği, revizyon veya devam eden planlama çalışması olup olmadığı sorulabilir.

Henüz kesinleşmemiş bir plan değişikliğinin gerçekleşmiş gibi değerlendirilmemesi gerekir.

8. Arsanın Altyapı Durumu Nasıl?

Bir taşınmazın kullanım potansiyelini belirleyen konulardan biri de altyapıdır.

Özellikle yerleşimin yeni gelişmeye başladığı bölgelerde elektrik, su, kanalizasyon, doğalgaz veya yol gibi altyapı hizmetlerinin tamamı hazır olmayabilir.

Belediyeden bölgenin altyapı durumu hakkında bilgi alınabilir. Elektrik, su, doğalgaz ve telekomünikasyon gibi hizmetlerin parsel bazındaki durumu için gerektiğinde ilgili kurumlara da başvurulmalıdır.

Burada özellikle şu ayrım önemlidir:

Bir bölgede altyapının bulunması, ilgili hizmetin mutlaka parselin sınırına kadar ulaştığı anlamına gelmeyebilir.

Bu nedenle yakın zamanda yapılaşma düşünülüyorsa altyapı bağlantılarının ayrıca araştırılması faydalıdır.

9. Arsa Üzerine Tam Olarak Ne Yapılabilir?

Arsa satın alan kişinin en çok merak ettiği konulardan biri doğal olarak “Buraya ne yapabilirim?” sorusudur.

Bu sorunun cevabı yalnızca tapu üzerindeki niteliğe bakılarak verilmemelidir.

Parselin kullanım kararı, emsal değeri, yapı yüksekliği, çekme mesafeleri, yol durumu ve plan notları birlikte değerlendirilmelidir.

Örneğin konut alanında kalan bir parsel ile ticaret alanında bulunan bir parselin kullanım biçimi aynı değildir. Benzer şekilde bazı bölgelerde yapılaşmaya ilişkin özel plan hükümleri bulunabilir.

Bu nedenle belediyeye doğrudan:

“Bu parselde mevcut plana göre hangi tür yapılaşmaya izin veriliyor?”

sorusunun yöneltilmesi yararlı olacaktır.

10. Plan Notlarında Özel Bir Hüküm Var mı?

Arsa araştırmalarında bazen gözden kaçırılan konulardan biri plan notlarıdır.

İmar planındaki renk ve kullanım kararı genel bir bilgi verirken, plan notlarında yapılaşmanın nasıl gerçekleştirileceğine ilişkin daha ayrıntılı hükümler bulunabilir.

Bu nedenle yalnızca imar durum belgesine bakmak yerine ilgili planın plan notlarının da incelenmesi faydalıdır.

Özellikle büyük ölçekli yatırımlar veya belirli bir proje amacıyla alınacak taşınmazlarda bu konu daha fazla önem kazanır.

Belediye Kontrolü Tek Başına Yeterli mi?

Hayır. Belediye araştırması satın alma sürecinin önemli bir bölümüdür ancak tek başına yeterli değildir.

Taşınmazın mülkiyet yapısı ve tapu kayıtları da ayrıca kontrol edilmelidir.

Tapu kayıtlarından taşınmazın kime ait olduğu, hisseli olup olmadığı ve kayıt üzerinde bulunan hukuki durumlar araştırılabilir.

Kadastro ve parsel bilgileri de taşınmazın sınırlarının ve resmi konumunun değerlendirilmesinde önemlidir.

Gerekli durumlarda şehir plancısı, harita mühendisi, mimar veya gayrimenkul hukuku konusunda uzman bir hukukçudan destek alınması da düşünülebilir.

Özellikle yüksek bütçeli bir satın alma işleminde farklı resmi kaynaklardan alınan bilgilerin birlikte değerlendirilmesi daha sağlıklı bir karar verilmesine yardımcı olur.

Belediyeye Gitmeden Önce Neleri Hazırlamalısınız?

Araştırma yapacağınız taşınmazın il, ilçe, mahalle, ada ve parsel numarasını öğrenmeniz gerekir.

Özellikle ada ve parsel numarası önemlidir. Çünkü belediyedeki teknik incelemeler genellikle bu bilgiler üzerinden gerçekleştirilir.

Mümkünse araştırmak istediğiniz soruları önceden hazırlayın. Böylece yalnızca “Arsanın imarı var mı?” sorusuyla yetinmek yerine parsel hakkında daha kapsamlı bilgi toplayabilirsiniz.

Satın alma öncesinde belediyeye yöneltilebilecek temel sorular özetle şunlardır:

1. Parselin güncel imar durumu nedir?

2. Hangi kullanım alanında kalıyor?

3. Yapılaşma koşulları nelerdir?

4. Emsal ve yapı yüksekliği nedir?

5. İmar yoluna cephesi bulunuyor mu?

6. Yola veya kamu alanına ayrılan bölüm var mı?

7. İmar uygulaması tamamlanmış mı?

8. Parseli etkileyen özel bir plan kararı bulunuyor mu?

9. Plan notlarında özel hükümler var mı?

10. Bölgede kamuya açıklanmış bir plan değişikliği çalışması bulunuyor mu?

Bu soruların cevapları taşınmaz hakkında çok daha kapsamlı bir tablo oluşturmanıza yardımcı olacaktır.

Arsa Alırken Resmi Bilgilerle Hareket Edin

Arsa yatırımlarında en sık yapılan hatalardan biri, satın alma kararını yalnızca konum, fiyat ve gelecekte değer artışı beklentisine göre vermektir.

Oysa bir taşınmazın gerçek potansiyelini anlayabilmek için resmi durumunun da araştırılması gerekir.

Belediye bu araştırmanın önemli adreslerinden biridir. İmar durumu, yapılaşma koşulları, yol bağlantıları, plan kararları ve bölgedeki uygulamalar hakkında edinilen bilgiler, yatırımcının taşınmazı daha sağlıklı değerlendirmesine yardımcı olur.

Yeşil Vadi olarak arsa satın almayı düşünen yatırımcıların karar vermeden önce taşınmazla ilgili güncel bilgileri belediye, tapu ve gerektiğinde diğer yetkili kurumlardan doğrulamasını öneriyoruz.

Çünkü iyi bir arsa yatırımı yalnızca doğru yeri bulmakla değil, satın aldığınız parselin ne olduğunu ve gelecekte size hangi olanakları sunduğunu doğru anlamakla başlar.

Sık Sorulan Sorular

Arsa alırken belediyeye gitmek gerekli mi?

Satın alma öncesinde taşınmazın güncel planlama ve imar durumunun ilgili belediyeden araştırılması faydalıdır. İnternetten yapılan sorgulamalar ön bilgi sağlayabilir ancak önemli bir yatırım kararında güncel resmi bilgilerin doğrulanması daha sağlıklı olacaktır.

Belediyeden arsanın imarlı olup olmadığı öğrenilebilir mi?

Evet. Ada ve parsel bilgileri üzerinden taşınmazın yürürlükteki imar planındaki durumu ve kullanım kararı hakkında ilgili belediyeden bilgi alınabilir.

İmarlı olan her arsaya ev yapılabilir mi?

Hayır. “İmarlı” olması tek başına yeterli değildir. Kullanım kararı, yapılaşma koşulları, yol durumu, plan notları ve ruhsat için gerekli diğer şartlar birlikte değerlendirilmelidir.

Arsanın gelecekte imara açılıp açılmayacağı belediyeden öğrenilebilir mi?

Belediyeden yürürlükteki planlar ve kamuya açıklanmış planlama çalışmaları hakkında bilgi alınabilir. Ancak henüz kesinleşmemiş bir plan değişikliğinin gerçekleşeceği garanti olarak değerlendirilmemelidir.

Arsa almadan önce tapuda neler kontrol edilmeli?

Mülkiyet bilgileri, hisse durumu ve taşınmaz üzerindeki şerh, beyan, ipotek veya diğer takyidatlar güncel tapu kayıtları üzerinden incelenmelidir. Gerektiğinde uzman desteği alınması faydalı olabilir.

Belediyeden alınan bilgiler yeterli midir?

Belediye özellikle imar ve planlama açısından önemli bir kaynaktır. Ancak satın alma öncesinde tapu, kadastro ve gerektiğinde ilgili altyapı kurumlarının kayıtlarının da değerlendirilmesi gerekir.