Arsa, Arazi ve Tarla Arasındaki Farklar Nelerdir?
Gayrimenkul edinmeyi planlayan kişilerin sıkça karşılaştığı kavramlar arasında arsa, arazi ve tarla yer alır. Bu kavramlar günlük kullanımda zaman zaman birbirinin yerine kullanılsa da tapu niteliği, kullanım amacı, imar durumu ve yapılaşma koşulları bakımından farklı özelliklere sahip olabilir.
Bir taşınmazın arsa, arazi veya tarla olarak tanımlanması; tapu kaydı, yürürlükteki imar planı, kadastro bilgileri ve ilgili mevzuat dikkate alınarak değerlendirilmelidir. Bu nedenle satın alma kararı verilmeden önce taşınmazın yalnızca satış ilanındaki tanımına değil, resmî kayıtlarına da bakılması önemlidir.
Peki arsa, arazi ve tarla ne anlama gelir ve aralarındaki temel farklar nelerdir?
Arsa Nedir?
Arsa, tapu sicilinde bu nitelikle kayıtlı olan taşınmazları ifade eder.
Bir arsanın yapılaşma imkânı; yürürlükteki imar planına, plan notlarına, kullanım kararına ve ilgili idarenin belirlediği koşullara bağlıdır. Tapuda arsa niteliğinde kayıtlı olması, taşınmaz üzerinde istenilen türde ve ölçüde yapı yapılabileceği anlamına gelmez.
Satın alma öncesinde;
- imar durumu,
- kullanım kararı,
- emsal ve taban alanı şartları,
- kat yüksekliği,
- çekme mesafeleri,
- yola cephe durumu
gibi unsurların ilgili belediye veya yetkili idareden kontrol edilmesi gerekir.
Arsaların satış fiyatları; konum, yüzölçümü, imar hakkı, altyapı durumu, ulaşım imkânları ve piyasa koşullarına göre değişiklik gösterebilir.
Arazi Nedir?
Arazi, sınırları belirli toprak parçalarını ifade eden genel bir kavramdır. Arsa ve tarla da belirli bağlamlarda arazi türleri arasında değerlendirilebilir.
Bir arazinin;
- tapu niteliği,
- tarımsal özelliği,
- imar planı içinde bulunup bulunmadığı,
- kullanım amacı,
- yapılaşma koşulları
resmî kayıtlara göre farklılık gösterebilir.
Bir arazinin üzerinde yapı bulunmaması veya geniş bir yüzölçümüne sahip olması, tek başına yapılaşma hakkının bulunmadığı anlamına gelmez. Aynı şekilde herhangi bir bölgede bulunması, ileride imara alınacağını da garanti etmez.
Tarla Nedir?
Tarla, tapu sicilinde tarımsal nitelikle kayıtlı olan ve tarımsal kullanım amacı taşıyabilen taşınmazları ifade eder.
Tarlalarda;
- tarımsal faaliyetler,
- ürün yetiştiriciliği,
- bahçe veya bağ kullanımı
gibi faaliyetler gerçekleştirilebilir. Ancak taşınmazın tarımsal niteliği, toprak yapısı ve kullanım imkânları her parselde farklı olabilir.
Bir tarlaya konut, prefabrik yapı, tiny house veya başka bir yapı yerleştirilmesi; taşınmazın niteliğine, ilgili imar hükümlerine, tarım mevzuatına ve yetkili kurumların izinlerine bağlıdır. Tapuda tarla olarak kayıtlı bir taşınmazın üzerine doğrudan yapı yapılabileceği varsayılmamalıdır.
Arsa, Arazi ve Tarla Arasındaki Temel Farklar
Tapu Niteliği
Arsa ve tarla, tapu sicilinde görülebilen taşınmaz nitelikleridir. Arazi ise daha genel bir kavram olarak kullanılabilir.
Taşınmazın ilan metnindeki tanımı yerine resmî tapu kaydı esas alınmalıdır.
İmar Durumu
Arsaların bir kısmı imar planı kapsamında olabilir. Ancak her arsanın yapılaşmaya açık olduğu veya aynı yapılaşma haklarına sahip olduğu söylenemez.
Tarla ve diğer arazi türleri de bazı durumlarda plan kapsamında bulunabilir. Her taşınmazın imar durumu ayrı ayrı incelenmelidir.
Kullanım Amacı
Arsalar, imar planındaki kullanım kararına göre konut, ticaret, sanayi, turizm veya başka amaçlarla planlanmış olabilir.
Tarlalar ağırlıklı olarak tarımsal kullanım amacı taşır. Araziler ise resmî niteliğine ve bulunduğu bölgeye göre farklı kullanım özelliklerine sahip olabilir.
Yapılaşma İmkânı
Yapılaşma hakkı yalnızca taşınmazın arsa, arazi veya tarla olarak adlandırılmasına göre belirlenmez.
Yapı yapılabilmesi için;
- imar planı,
- plan notları,
- parsel büyüklüğü,
- yola cephe,
- ruhsat koşulları,
- koruma ve tarım mevzuatı
birlikte değerlendirilmelidir.
Piyasa Değeri
Taşınmazların piyasa değeri;
- konum,
- hukuki durum,
- imar ve kullanım hakkı,
- altyapı,
- ulaşım,
- yüzölçümü,
- bölgesel talep
gibi birçok faktöre göre değişebilir.
Bir taşınmaz türünün her durumda diğerinden daha değerli veya daha hızlı değerlenen bir seçenek olduğu söylenemez.
Arsa, Arazi veya Tarla Seçerken Nelere Dikkat Edilmelidir?
Tercih yapılırken kişinin taşınmazı hangi amaçla edineceği belirlenmelidir.
Kullanım, yapılaşma, tarımsal faaliyet veya uzun süre elde tutma gibi amaçlar farklı taşınmaz türlerinin değerlendirilmesini gerektirebilir.
Karar öncesinde şu hususlar incelenmelidir:
- tapu kaydı,
- hisseli mülkiyet durumu,
- şerh, haciz ve ipotekler,
- imar durumu ve plan notları,
- kadastro yoluna erişim,
- elektrik, su ve kanalizasyon altyapısı,
- tarım veya koruma sınırlamaları,
- fiilî kullanım durumu.
Taşınmazın gelecekte imara açılacağı, yakınından yol geçeceği veya değerinin artacağı yönündeki sözlü beyanlar, resmî ve güncel belgelerle doğrulanmadıkça kesin bilgi olarak kabul edilmemelidir. Yeşil Vadi’nin reklam kuralları da gerçekleşmemiş imar, ulaşım ve kamu projelerinin olmuş gibi sunulmamasını öngörmektedir.
Bölgesel Bilgiler Nasıl Değerlendirilmelidir?
Taşınmazın bulunduğu bölgedeki;
- ulaşım imkânları,
- nüfus yapısı,
- mevcut ticari faaliyetler,
- altyapı durumu,
- yürürlükteki imar planları,
- resmî kamu projeleri
incelenebilir.
Ancak planlanan bir yol, sanayi bölgesi, havaalanı veya kamu projesi, belirli bir taşınmazın değerinin artacağını garanti etmez. Planların güncel durumu ve kapsamı ilgili kamu kurumlarının resmî kaynaklarından kontrol edilmelidir.
Sonuç
Arsa, arazi ve tarla kavramları kullanım amacı, tapu niteliği, imar durumu ve yapılaşma koşulları bakımından birbirinden farklı olabilir.
Arsa genel olarak tapuda bu nitelikle kayıtlı taşınmazları, tarla tarımsal niteliğe sahip taşınmazları, arazi ise daha geniş bir toprak parçası kavramını ifade eder. Ancak her taşınmazın hukuki ve teknik özellikleri kendi resmî kayıtlarına göre değerlendirilmelidir.
Satın alma kararı verilmeden önce;
- tapu kaydı,
- imar durumu,
- plan notları,
- altyapı ve yol erişimi,
- hukuki kısıtlamalar,
- taşınmazın mevcut kullanım şartları
ayrıntılı şekilde incelenmelidir.
Kurumsal bir firmadan bilgi alınması sürecin daha düzenli yürütülmesine katkı sağlayabilir. Bununla birlikte taşınmaza ilişkin tapu, imar ve diğer resmî kayıtların ayrıca doğrulanması önerilir.
