5 Soruda İfraz Nedir, Nasıl Yapılır?

Arsa yatırımı yaparken veya mevcut bir taşınmazı değerlendirmeyi planlarken karşılaşabileceğiniz önemli kavramlardan biri ifraz işlemidir. İfraz, tek parsel hâlindeki bir taşınmazın belirli şartlar çerçevesinde birden fazla parsele ayrılmasını ifade eder. Bu işlem, taşınmazın mülkiyet yapısını ve kullanım olanaklarını etkileyebilir.

Ancak her arsanın istenilen büyüklükte parsellere bölünmesi mümkün değildir. İfraz işleminin yapılabilmesi için imar planına, ilgili mevzuata ve yetkili idarenin belirlediği koşullara uyulması gerekir.

Peki, ifraz nedir, nasıl yapılır ve hangi şartlarda uygulanabilir? İşte ifraz hakkında bilmeniz gereken 5 temel soru ve yanıtı.

1. İfraz Nedir?

İfraz, tapuda tek parsel olarak kayıtlı bir taşınmazın, gerekli yasal ve teknik koşulların sağlanmasıyla birden fazla parsele ayrılması işlemidir. İşlem tamamlandığında oluşturulan yeni parseller, ilgili tescil işlemleriyle tapu siciline kaydedilir.

Örneğin, 4.000 metrekare büyüklüğündeki bir arsanın imar mevzuatının izin verdiği koşullar çerçevesinde iki ayrı parsele ayrılması ifraz işlemine örnek gösterilebilir. Ancak parselin yüz ölçümü tek başına bölünme için yeterli değildir. İmar planı, asgari parsel büyüklüğü, yola cephe ve diğer teknik koşullar da dikkate alınır.

İfraz işlemi, taşınmazın kullanımını yeniden düzenlemek veya farklı parseller oluşturmak amacıyla yapılabilir. Bununla birlikte, bir taşınmazın ifraz edilmesi her yeni parselde otomatik olarak yapılaşma hakkı doğurmaz.

İfraz ile tevhit arasındaki fark nedir?

İfraz, bir parselin birden fazla parsele ayrılmasıdır. Tevhit ise iki veya daha fazla parselin birleştirilerek tek parsel hâline getirilmesidir. Her iki işlemde de imar planına ve ilgili mevzuata uygunluk aranır.

2. İfraz İşlemi İçin Yetkili İdare Hangisidir?

İfraz işlemlerinde yetkili idare, taşınmazın bulunduğu yere ve tabi olduğu mevzuata göre belirlenir. Belediye sınırları ve ilgili yetki alanlarında belediye birimleri ile belediye encümeni sürece dâhil olabilir. Belediye ve mücavir alan sınırları dışında ise ilgili mevzuat kapsamında valilik veya il idaresi süreçte görev alabilir.

İmar planı, parselasyon durumu ve taşınmazın bulunduğu alanın özellikleri, başvurunun hangi idareye yapılacağını etkiler.

İfraz işlemi genel olarak şu aşamalardan oluşur:

1. Taşınmazın incelenmesi: Tapu kayıtları, imar durumu ve parselin mevcut özellikleri değerlendirilir.

2. Teknik belgelerin hazırlanması: Yetkili harita ve kadastro uzmanları tarafından gerekli harita ve değişiklik dosyaları hazırlanır.

3. İdari başvuru: Hazırlanan belgeler ilgili idareye sunulur.

4. İnceleme ve onay: İfraz teklifinin imar planına ve mevzuata uygunluğu değerlendirilir.

5. Tapu tescili: Onaylanan işlem, gerekli kadastro ve tapu süreçleri tamamlanarak tescil edilir.

İfraz işleminin süresi, belgelerin eksiksiz hazırlanmasına, idari incelemelere ve tapu-kadastro işlemlerine bağlı olarak değişebilir. Bu nedenle başvuru öncesinde ilgili idareden güncel işlem adımları ve süreler hakkında bilgi alınmalıdır.

3. İfraz İşleminde Hangi Belgeler İstenir?

İfraz başvurusunda talep edilen belgeler; taşınmazın konumuna, işlemin niteliğine ve ilgili idarenin uygulamasına göre farklılık gösterebilir. Bu nedenle başvuru öncesinde güncel belge listesi öğrenilmelidir.

İşlem kapsamında genel olarak aşağıdaki belge ve bilgiler gündeme gelebilir:

• Tapu kayıt bilgileri veya tapu senedi

• Kimlik ve başvuru belgeleri

• Vekil aracılığıyla işlem yapılacaksa geçerli vekâletname

• İmar durumu ve gerekli plan bilgileri

• Aplikasyon krokisi ve ilgili teknik belgeler

• Yetkili uzmanlar tarafından hazırlanan ifraz dosyası ve değişiklik haritaları

• İlgili idarenin talep ettiği encümen veya onay belgeleri

• Tapu ve kadastro birimlerinin işlem için istediği diğer belgeler

Taşınmaz üzerinde yapı bulunması veya özel bir mülkiyet durumunun söz konusu olması hâlinde ek belge ve kontroller gerekebilir. Örneğin, bazı işlemlerde mevcut yapıya veya taşınmazın hukuki durumuna ilişkin belgeler talep edilebilir.

Önemli: Her belediyede aynı evrak listesinin geçerli olduğu varsayılmamalıdır. İfraz dosyası hazırlanmadan önce ilgili belediye, valilik veya yetkili idareden güncel koşullar öğrenilmelidir.

4. İfraz Sonrasında Oluşacak Parsellerin Büyüklüğü Nasıl Belirlenir?

İfraz işlemiyle oluşturulacak yeni parsellerin büyüklüğü ve geometrisi, ilgili imar planı ve mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Parselin toplam yüz ölçümünün uygun olması, istenilen sayıda ve büyüklükte yeni parsel oluşturulabileceği anlamına gelmez.

Değerlendirme sırasında şu unsurlar dikkate alınabilir:

• İmar planında belirtilen asgari parsel büyüklüğü ve cephe koşulları

• Parselin yola cephesi ve ulaşım bağlantısı

• Taşınmazın geometrik şekli ve arazi eğimi

• Mevcut yapıların konumu

• Yapı yaklaşma mesafeleri ve yapılaşma koşulları

• Parselin kullanım amacı ve plan notları

• İlgili alanda geçerli özel mevzuat hükümleri

Örneğin, geniş yüz ölçümüne sahip bir arsa, yola cephe veya asgari parsel ölçüsü şartlarını karşılamadığı için talep edilen biçimde bölünemeyebilir. Benzer şekilde, yeni oluşturulacak parsellerin imar planındaki koşullara uygun olması gerekir.

Bu nedenle arsa satın almadan önce veya mevcut taşınmazı bölmeyi planlarken yalnızca metrekare hesabı yapmak yerine, teknik ve hukuki uygunluk birlikte değerlendirilmelidir.

5. Hangi Taşınmazlarda İfraz Yapılamaz?

İfraz işlemi her taşınmazda serbestçe gerçekleştirilemez. İmar planı, arazi kullanım kararları, afet riskleri ve ilgili mevzuat bazı alanlarda ifrazı kısıtlayabilir veya belirli şartlara bağlayabilir.

Özellikle şu durumlar incelenmelidir:

• Afet riski taşıyan alanlar: Taşkın, heyelan veya kaya düşmesi gibi tehlikelerin bulunduğu alanlarda, ilgili mevzuat ve teknik değerlendirmeler doğrultusunda ifraz kısıtlanabilir.

• İmar planına aykırı bölünmeler: Önerilen yeni parseller imar planındaki asgari ölçü, cephe veya diğer koşulları karşılamıyorsa işlem uygun bulunmayabilir.

• Yola erişimi bulunmayan parseller: Yeni oluşturulacak parsellerin yola erişimi ve imar koşulları bakımından uygunluğu incelenir. Yola cephe bulunmaması, ilgili mevzuata göre yapılaşma ve ruhsat süreçlerinde sorun oluşturabilir.

• Tarım arazileri: Tarım arazilerinde ifraz, arazi büyüklüğü ve kullanımına ilişkin özel mevzuat hükümlerine tabi olabilir. Her tarım arazisinin istenilen şekilde bölünmesi mümkün değildir.

• Özel koruma alanları: Doğal sit alanları, kıyılar, kültür varlıklarının bulunduğu bölgeler veya özel kanunlarla korunan alanlarda ek kısıtlamalar uygulanabilir.

İfrazın mümkün olup olmadığı, taşınmazın bulunduğu alanın özellikleri ve yürürlükteki mevzuat birlikte değerlendirilerek belirlenir. Kesin bilgi için ilgili idareden taşınmaza özel değerlendirme alınmalıdır.

İfraz İşleminden Önce İmar Koşullarını Öğrenin

İfraz, bir taşınmazın birden fazla parsele ayrılmasını sağlayan önemli bir arazi ve mülkiyet düzenleme işlemidir. Ancak işlemin yapılabilmesi için yalnızca taşınmazın büyüklüğünün yeterli olması beklenemez. İmar planı, asgari parsel ölçüleri, yola erişim, arazi niteliği ve özel mevzuat hükümleri birlikte değerlendirilmelidir.

Arsanızı bölmeyi veya ifraz edilmiş bir arsa satın almayı düşünüyorsanız, işlem öncesinde tapu ve imar kayıtlarını incelemeniz, ilgili idareden bilgi almanız ve teknik dosyanın uzmanlar tarafından hazırlanmasını sağlamanız önemlidir.

Yeşil Vadi olarak, arsa yatırımı yaparken karşılaşabileceğiniz temel kavramlar hakkında bilgilendirici içerikler sunuyoruz. Arsa alım veya satış kararınızı verirken taşınmazın mevcut hukuki durumunu ve yapılaşma koşullarını mutlaka doğrulayın.

Sıkça Sorulan Sorular

Ticari arsanın yüzde kaçına inşaat yapılabilir?

Ticari arsanın ne kadarına inşaat yapılabileceği, imar planında belirtilen TAKS (Taban Alanı Kat Sayısı), KAKS (Kat Alanı Kat Sayısı veya emsal), yapı nizamı ve çekme mesafelerine göre belirlenir. Bu nedenle her ticari arsa için geçerli sabit bir oran bulunmaz. Örneğin, imar koşullarında TAKS değeri %40 olarak belirlenmiş 1.000 m² büyüklüğündeki bir parselde, diğer koşullar da uygunsa binanın taban alanı en fazla 400 m² olabilir. Toplam yapılabilecek inşaat alanı ise emsal değeri ve diğer imar hükümlerine göre hesaplanır. Kesin yapılaşma hakkını öğrenmek için arsanın imar durumu ve ilgili belediyenin plan notları incelenmelidir.

İfraz ne demektir?

İfraz, tek parsel olarak kayıtlı bir taşınmazın yasal ve teknik koşullar sağlandığında birden fazla parsele ayrılması işlemidir.

İfraz ve tevhit arasındaki fark nedir?

İfraz bir parseli birden fazla parsele ayırırken tevhit, iki veya daha fazla parseli tek parsel hâlinde birleştirir.

İfraz işlemi ne kadar sürer?

İşlem süresi, ilgili idarenin incelemesine, belgelerin eksiksiz hazırlanmasına ve tapu-kadastro süreçlerine bağlıdır. Güncel süre ve başvuru adımları taşınmazın bulunduğu yetkili idareden öğrenilmelidir.

İfraz edilen her parsele ev yapılabilir mi?

Hayır. İfraz işleminin tamamlanması tek başına yapılaşma hakkı sağlamaz. Her yeni parselin imar durumu ve yapılaşma koşulları ayrıca değerlendirilmelidir.

Tarla ifraz edilebilir mi?

Tarım arazilerinin ifrazı, taşınmazın niteliğine ve tarım arazilerinin korunmasına ilişkin mevzuata bağlıdır. Bölünme öncesinde ilgili idarelerden bilgi alınmalıdır.