İfraz Nedir? İfraz İşlemi Nasıl Yapılır?
Gayrimenkul işlemlerinde sıkça karşılaşılan kavramlardan biri olan ifraz, özellikle arsa ve arazi sahipleri açısından önemli teknik ve hukuki işlemlerden biridir. Büyük bir parselin belirli şartlar doğrultusunda birden fazla parsele ayrılması gerektiğinde ifraz işlemi uygulanır.
İfraz işlemi; imar planı, yürürlükteki mevzuat ve ilgili idarelerin değerlendirmeleri doğrultusunda gerçekleştirilir. Bu nedenle her taşınmaz için ifraz yapılması mümkün olmayabilir.
Peki ifraz nedir, hangi şartlarda yapılabilir ve süreç nasıl ilerler? Bu rehberde ifraz işlemi hakkında merak edilen temel konuları bulabilirsiniz.
İfraz Nedir?
İfraz, tapuda kayıtlı bir parselin yürürlükteki mevzuat ve imar planı hükümlerine uygun olarak birden fazla bağımsız parsele ayrılması işlemidir.
Halk arasında "arsa bölme işlemi" olarak da bilinen ifraz sonrasında oluşan her yeni parsel, gerekli işlemlerin tamamlanmasının ardından ayrı tapu kaydına sahip olabilir.
İfraz işlemi;
- Büyük bir parselin daha küçük parsellere ayrılması,
- Hisseli mülkiyet yapısının yeniden düzenlenmesi,
- İmar planına uygun yeni parseller oluşturulması,
- Miras paylaşımı gibi hukuki işlemlerin yürütülmesi
amacıyla yapılabilmektedir.
İfraz İşlemi Ne Anlama Gelir?
İfraz yalnızca bir taşınmazın fiziksel olarak bölünmesi anlamına gelmez.
Aynı zamanda;
- İmar planına uygunluk incelemesi,
- Teknik harita çalışmaları,
- Kadastro işlemleri,
- Tapu kayıtlarının güncellenmesi
gibi teknik ve idari süreçleri de kapsayan resmi bir işlemdir.
Bu nedenle ifraz işlemleri ilgili kurumların onayı ve teknik uzmanların hazırladığı belgeler doğrultusunda yürütülmektedir.
İfraz Nasıl Yapılır?
İfraz işlemi genel olarak aşağıdaki aşamalardan oluşur.
1. İmar Durumu İncelenir
İlk aşamada taşınmazın bulunduğu belediye veya yetkili idareden güncel imar durumu alınır.
Bu incelemede;
- minimum parsel büyüklüğü,
- yola cephe durumu,
- yapılaşma koşulları,
- plan notları,
- imar planına uygunluk
değerlendirilir.
Şartların sağlanmaması halinde başvuru uygun bulunmayabilir.
2. Teknik Dosya Hazırlanır
İfraz işlemi için yetkili harita ve kadastro mühendisi tarafından teknik çalışmalar hazırlanır.
Bu kapsamda;
- ölçümler yapılır,
- yeni parsel sınırları belirlenir,
- aplikasyon krokileri hazırlanır,
- ifraz haritası oluşturulur.
Hazırlanan dosya ilgili idareye sunulur.
3. Belediye veya Yetkili İdare Tarafından Değerlendirilir
Başvuru teknik ve hukuki yönden incelenir.
Gerekli şartların sağlanması halinde ilgili idare tarafından onay süreci yürütülür.
Bazı durumlarda;
- yol terk işlemleri,
- plan düzenlemeleri,
- teknik eksikliklerin giderilmesi
istenebilir.
4. Tapu ve Kadastro İşlemleri Tamamlanır
İlgili idarenin onayından sonra dosya Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne gönderilir.
Burada;
- yeni parseller oluşturulur,
- tapu kayıtları güncellenir,
- gerekli işlemler tamamlanır.
İfraz İşlemi İçin Gerekli Şartlar
Her taşınmaz ifraza uygun olmayabilir.
Başvuru değerlendirilirken genel olarak;
- yürürlükteki imar planı,
- plan notları,
- minimum parsel büyüklüğü,
- yola cephe şartı,
- yapılaşma koşulları,
- teknik yönetmelikler
dikkate alınır.
Değerlendirme sonucunda ilgili idare tarafından karar verilir.
İfraz İçin Gerekli Belgeler
Başvuru sırasında istenebilecek belgeler şunlardır:
- Tapu belgesi
- Kimlik belgesi
- İmar durumu belgesi
- Aplikasyon krokisi
- Harita mühendisi tarafından hazırlanan teknik dosya
- Başvuru formu
- Vekâletname (varsa)
İstenen belgeler ilgili idareye göre farklılık gösterebilir.
İmarlı ve İmarsız Taşınmazlarda İfraz
İmarlı Taşınmazlarda
İmarlı taşınmazlarda başvurular yürürlükteki imar planı ve plan notlarına göre değerlendirilir.
İşlemin tamamlanma süresi dosyanın durumuna ve ilgili idarenin inceleme sürecine göre değişebilir.
İmarsız Taşınmazlarda
İmarsız taşınmazlarda ifraz şartları farklılık gösterebilir.
Özellikle tarım arazilerinde;
- Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu,
- ilgili kurum görüşleri,
- asgari tarımsal arazi büyüklüğü
gibi ilave düzenlemeler dikkate alınabilir.
Bu nedenle her imarsız taşınmaz için ifraz yapılabileceği söylenemez.
Hisseli Taşınmazlarda İfraz Yapılabilir mi?
Şartların sağlanması ve gerekli onayların alınması halinde hisseli taşınmazlarda da ifraz işlemi yapılabilir.
Ancak;
- hissedarların hukuki durumu,
- imar planı,
- teknik uygunluk,
- ilgili mevzuat hükümleri
başvurunun değerlendirilmesinde etkili olabilir.
İfraz İşlemi Ne Kadar Sürer?
İşlem süresi;
- başvurunun niteliğine,
- teknik dosyanın durumuna,
- ilgili idarenin inceleme sürecine,
- eksik belge bulunup bulunmamasına
göre değişiklik gösterebilir.
Kesin bir süre vermek mümkün değildir.
İfraz İşlemi Masrafları
İşlem sırasında oluşabilecek maliyetler;
- harita mühendislik hizmeti,
- belediye harçları,
- tapu ve kadastro işlemleri,
- diğer idari giderlere
göre değişebilir.
Başvuru öncesinde güncel ücretlerin ilgili kurumlar ve hizmet sağlayıcılarından öğrenilmesi önerilir.
İfraz ve Tevhit Arasındaki Fark
Bu iki işlem sıklıkla karıştırılmaktadır.
İfraz, bir parselin birden fazla parsele ayrılmasıdır.
Tevhit ise birden fazla parselin tek parsel hâline getirilmesidir.
Her iki işlem de ilgili mevzuat kapsamında yürütülmektedir.
İfraz Sonrası Süreç
İşlem tamamlandıktan sonra oluşan yeni parseller için tapu kayıtları güncellenir.
Sonraki satış, devir, yapılaşma veya ruhsat işlemleri ise taşınmazın hukuki durumu, imar planı ve ilgili mevzuata göre ayrıca değerlendirilir.
İfraz İşlemi Neden Uygun Bulunmayabilir?
Başvurular;
- imar planına aykırılık,
- minimum parsel büyüklüğünün sağlanmaması,
- yola cephe şartının oluşmaması,
- eksik teknik belge,
- ilgili mevzuata aykırılık,
- diğer teknik veya hukuki nedenlerle
uygun bulunmayabilir.
Sonuç
İfraz işlemi, bir taşınmazın yürürlükteki mevzuata uygun şekilde birden fazla parsele ayrılmasını sağlayan teknik ve hukuki bir işlemdir.
Başvurunun değerlendirilebilmesi için taşınmazın imar durumu, plan notları, teknik şartları ve ilgili mevzuat hükümleri birlikte incelenmektedir.
Bu nedenle işlem öncesinde;
- tapu kayıtlarının,
- imar durumunun,
- plan notlarının,
- teknik şartların
ayrıntılı şekilde değerlendirilmesi önemlidir.
İfraz işlemleri ve güncel arsa seçenekleri hakkında bilgi almak için Yeşil Vadi'nin güncel portföyünü inceleyebilir, taşınmazların mevcut hukuki ve teknik durumuna ilişkin bilgi alabilirsiniz.
