İmarsız Taşınmaz Nedir? Satın Almadan Önce Nelere Dikkat Edilmelidir?
Arsa veya arazi satın almayı planlayan kişiler için dikkat edilmesi gereken en önemli konulardan biri taşınmazın imar durumudur. İmarsız taşınmazlar, bazı durumlarda daha düşük satış bedelleriyle sunulabilse de yapılaşma koşulları, kullanım amacı, altyapı durumu ve hukuki süreçler bakımından imarlı taşınmazlardan farklı özellikler taşıyabilir.
Bu nedenle bir taşınmaz satın alınmadan önce yalnızca satış bedeli değil; tapu kaydı, imar durumu, plan notları, kullanım amacı, ulaşım ve altyapı durumu ile varsa hukuki kısıtlamalar birlikte değerlendirilmelidir.
Peki imarsız taşınmaz ne anlama gelir ve satın alma sürecinde hangi hususlara dikkat edilmelidir?
İmarsız Taşınmaz Nedir?
İmarsız taşınmaz; yürürlükte bulunan imar planlarında yapılaşma koşulları belirlenmemiş veya yapılaşmaya yönelik plan kararları bulunmayan taşınmazlar için kullanılan genel bir tanımlamadır.
Bu taşınmazlar;
- Tarla niteliğinde olabilir.
- Plansız alanlarda yer alabilir.
- Yerleşim alanı dışında bulunabilir.
- Yapılaşma koşulları henüz belirlenmemiş bölgelerde yer alabilir.
Ancak tapuda "tarla" ibaresinin bulunması tek başına taşınmazın yapılaşma durumunu göstermez. Bir taşınmazın mevcut hukuki durumu değerlendirilirken;
- tapu kayıtları,
- kadastro bilgileri,
- yürürlükteki imar planları,
- plan notları,
- ilgili idarenin güncel uygulamaları
birlikte incelenmelidir.
İmarlı ve İmarsız Taşınmaz Arasındaki Fark
İmarlı taşınmazlarda kullanım amacı ve yapılaşma koşulları imar planları ile belirlenmiş olabilir.
İmarsız veya plansız alanda bulunan taşınmazlarda ise yapılaşma koşulları farklı mevzuat hükümlerine tabi olabilir veya belirli sınırlamalar bulunabilir.
Bununla birlikte, bir taşınmazın imarlı olması da her tür yapının yapılabileceği anlamına gelmez.
Taşınmazın;
- kullanım kararı,
- emsal değeri,
- kat adedi,
- çekme mesafeleri,
- yapılaşma koşulları
ilgili plan hükümlerine göre ayrıca değerlendirilmelidir.
Satın alma kararı verilmeden önce ilgili belediyeden veya yetkili idareden güncel imar durumu ve plan notlarının temin edilmesi önerilir.
İmarsız Taşınmaz Satın Alırken Dikkat Edilmesi Gereken Hususlar
Yapılaşma Koşulları Araştırılmalıdır
İmarsız veya plansız alanda bulunan taşınmazlarda konut, villa veya ticari yapı yapılabilmesi her taşınmaz için aynı şekilde değerlendirilemez.
Yapılaşma imkânı;
- taşınmazın niteliği,
- parsel büyüklüğü,
- yola cephesi,
- bulunduğu bölge,
- ilgili mevzuat,
- yetkili idarelerin değerlendirmeleri
gibi unsurlara bağlı olarak değişebilir.
Gerekli izinler ve yapı ruhsatı alınmadan yapılan uygulamalar ilgili mevzuat kapsamında idari yaptırımlara konu olabilir.
İmarsız Taşınmaza Ev Yapılabilir mi?
Bu soruya tüm taşınmazlar için geçerli tek bir cevap vermek mümkün değildir.
Bazı durumlarda yürürlükteki mevzuat kapsamında belirli yapılaşma imkânları bulunabilir.
Ancak;
- bağ evi,
- tarımsal yapı,
- prefabrik yapı,
- konteyner,
- tiny house
gibi yapıların her durumda ruhsat veya diğer yasal yükümlülüklerden muaf olduğu düşünülmemelidir.
Yapının;
- kullanım amacı,
- zemine bağlantısı,
- teknik özellikleri,
- altyapı bağlantıları,
- taşınmazın hukuki niteliği
ilgili idare tarafından birlikte değerlendirilmektedir.
Bu nedenle herhangi bir yapı inşa edilmeden veya yerleştirilmeden önce ilgili belediye ve gerekli diğer kurumlardan yazılı bilgi alınması önerilir.
İmara Açılacağı Kesin Değildir
Bir taşınmazın gelecekte imar planına dahil edileceği önceden kesin olarak söylenemez.
İmar planları;
- şehircilik ilkeleri,
- çevre düzeni planları,
- nüfus projeksiyonları,
- altyapı kapasitesi,
- kamu kurumlarının görüşleri,
- ilgili mevzuat
çerçevesinde hazırlanır.
Bu nedenle "yakında imara açılacak", "kesin imar gelecek" veya benzeri ifadeler yalnızca resmî ve güncel belgelerle desteklenebiliyorsa dikkate alınmalıdır.
Yol ve Altyapı Durumu İncelenmelidir
İmarsız taşınmazlarda;
- kadastro yoluna erişim,
- elektrik,
- içme suyu,
- kanalizasyon,
- internet altyapısı
bulunmayabilir veya sınırlı olabilir.
Altyapının bölgeye yakın olması, taşınmaza doğrudan bağlantı yapılabileceği anlamına gelmez.
Satın alma öncesinde ilgili kurumların güncel uygulamalarının araştırılması faydalı olacaktır.
Ruhsatsız Yapılaşmanın Sonuçları
İzin alınmadan gerçekleştirilen yapılaşmalar ilgili mevzuat kapsamında;
- idari para cezası,
- mühürleme,
- yıkım kararı,
- kullanım izinleriyle ilgili sorunlar,
- abonelik işlemlerinde kısıtlamalar
gibi sonuçlar doğurabilir.
Bu nedenle yalnızca sözlü beyanlarla hareket edilmemesi, resmî bilgi ve belgelerin esas alınması önemlidir.
Finansman İmkânları Değişebilir
Arsa ve tarla finansmanına ilişkin değerlendirmeler finans kuruluşlarının uygulamalarına göre farklılık gösterebilir.
Taşınmazın;
- niteliği,
- ekspertiz değeri,
- hukuki durumu,
- hisseli olup olmaması
kredi değerlendirme sürecini etkileyebilir.
Bu nedenle kredi kullanılacaksa güncel koşulların ilgili finans kuruluşundan öğrenilmesi önerilir.
Hisseli Tapularda Dikkat Edilmesi Gerekenler
Hisseli taşınmazlarda satın alınan pay her zaman arazinin belirli bir bölümünü ifade etmeyebilir.
Bu nedenle;
- hissedarlık yapısı,
- önalım hakkı,
- kullanım durumu,
- tapu kayıtları,
- takyidatlar
satın alma öncesinde dikkatle incelenmelidir.
Taşınmazın Değeri Zaman İçinde Değişebilir
Bir taşınmazın gelecekteki piyasa değeri;
- bölgesel gelişmeler,
- ekonomik koşullar,
- imar durumu,
- ulaşım olanakları,
- altyapı yatırımları,
- arz ve talep dengesi
gibi birçok etkene bağlı olarak değişebilir.
Bu nedenle satın alma kararı yalnızca gelecekte değer artışı beklentisine dayandırılmamalıdır.
İmarsız Taşınmaz Satın Alınabilir mi?
Bu sorunun cevabı kişinin yatırım amacı, kullanım beklentisi, bütçesi ve tercihleri doğrultusunda değişebilir.
İmarsız taşınmazlar bazı durumlarda daha düşük satış bedelleriyle sunulabilir.
Bununla birlikte yapılaşma koşulları, kullanım amacı, altyapı durumu ve hukuki süreçler bakımından satın alma öncesinde ayrıntılı değerlendirme yapılması önemlidir.
Satın Alma Öncesinde Yapılması Önerilen Kontroller
Karar vermeden önce aşağıdaki bilgilerin güncel olarak incelenmesi faydalı olacaktır:
- İmar durumu ve plan notları
- Tapu kayıtları
- Taşınmazın niteliği
- Hisseli olup olmadığı
- Şerh, haciz veya ipotek durumu
- Kadastro yoluna erişim
- Elektrik, su ve altyapı durumu
- Bölgedeki yürürlükteki plan kararları
Tiny House, Konteyner veya Prefabrik Yapılar
Tiny house, konteyner veya prefabrik yapıların her taşınmaza yerleştirilebileceği yönünde genel bir değerlendirme yapmak doğru değildir.
Uygulanacak mevzuat;
- yapının özelliklerine,
- kullanım amacına,
- taşınmazın niteliğine,
- ilgili idarenin uygulamalarına
göre değişiklik gösterebilir.
Bu nedenle uygulama öncesinde ilgili idarelerden güncel bilgi alınması önerilir.
Satın Alma Sürecinde Yanıltıcı İfadelere Karşı Dikkatli Olunmalıdır
Satın alma sürecinde aşağıdaki türde kesinlik içeren söylemler resmî belgelerle doğrulanmadığı sürece tek başına karar verme gerekçesi olarak değerlendirilmemelidir:
- "Kesin imara açılacak."
- "Buraya mutlaka yapı yapılabilir."
- "Kısa sürede değeri birkaç kat artacak."
- "Ruhsat gerekmiyor."
- "Hisseli ama kullanım yeri kesin belli."
- "Altyapı kısa sürede gelecek."
Sonuç
İmarsız taşınmazlar yapılaşma koşulları, kullanım amacı, altyapı durumu ve hukuki süreçler bakımından imarlı taşınmazlardan farklı özellikler taşıyabilir.
Bu nedenle satın alma kararı verilmeden önce;
- tapu kayıtlarının,
- imar durumunun,
- plan notlarının,
- kadastro yoluna erişimin,
- altyapı durumunun,
- hukuki kayıtların
güncel bilgiler doğrultusunda değerlendirilmesi önemlidir.
Yeşil Vadi tarafından sunulan taşınmazlarla ilgili bilgi alınırken de her taşınmazın mevcut tapu, imar ve kullanım özelliklerinin ayrı ayrı incelenmesi önerilir.
