Arsa yatırımı yapmayı düşünenlerin karşılaştığı önemli seçeneklerden biri imarsız arazi satın almaktır. İmarsız araziler, imarlı arsalara kıyasla daha uygun fiyatlarla satışa sunulabilir. Ancak bu durum, yatırımın kısa veya uzun vadede kazanç sağlayacağını garanti etmez. Araziye ne zaman imar geleceği, hangi amaçla kullanılacağı ve üzerinde yapılaşmaya izin verilip verilmeyeceği belirsiz olabilir.
İmarsız arazi satın almadan önce taşınmazın tapu niteliğini, mevcut imar durumunu, tarımsal kullanım koşullarını ve gelecekteki planlama risklerini değerlendirmek gerekir. Aksi hâlde yatırımcı, beklediği yapılaşma hakkına kavuşamayabilir veya araziyi planladığı amaçla kullanamayabilir.
Peki, imarsız arazi almanın sakıncaları nelerdir? İşte satın alma kararı vermeden önce bilmeniz gereken temel riskler.
1. İmarsız Araziye Ev Yapılabileceği Garanti Değildir
İmarsız arazi satın alırken karşılaşılabilecek en önemli risklerden biri, taşınmaz üzerine konut veya villa yapılamamasıdır. Bir arazinin tapuda kayıtlı olması ya da mülkiyetinin kişiye ait bulunması, tek başına yapılaşma hakkı sağlamaz.
Yapılaşma imkânı; taşınmazın bulunduğu yer, yürürlükteki imar planı, arazi kullanım kararı ve ilgili mevzuat hükümlerine göre belirlenir. Özellikle tarla vasfındaki taşınmazlarda tarım arazilerinin korunmasına ilişkin kurallar da dikkate alınmalıdır.
Satıcı tarafından gelecekte ev yapılabileceğinin söylenmesi, bu konuda resmî bir güvence oluşturmaz. Satın alma öncesinde ilgili belediyeden veya yetkili idareden taşınmazın mevcut durumu hakkında bilgi alınmalıdır.
2. Arazinin İmara Açılacağı Kesin Değildir
İmarsız arazi satın alan yatırımcıların beklentilerinden biri, taşınmazın ilerleyen yıllarda imara açılması ve değer kazanmasıdır. Ancak bir arazinin gelecekte imara açılacağına ilişkin kesin bir garanti bulunmaz.
İmar planlarının hazırlanması, değiştirilmesi ve uygulanması; bölgenin gelişme ihtiyaçları, planlama kararları, altyapı olanakları ve ilgili mevzuat doğrultusunda yürütülür. Bir bölgenin gelişme alanında bulunması veya çevresinde yapılaşma başlaması, arazinin de mutlaka imara açılacağı anlamına gelmez.
Ayrıca mevcut imar planları zaman içerisinde değişebilir. Bir bölgenin kullanım kararı, yürürlükteki plan değişiklikleriyle farklılaşabilir. Bu nedenle yatırım kararını yalnızca gelecekte imar geleceği beklentisine dayandırmak risklidir.
3. Arazi Fiyatı Uzun Süre Artmayabilir
İmarsız araziler bazı bölgelerde daha düşük fiyatlarla satışa sunulabilir. Ancak düşük satın alma bedeli, yatırımın mutlaka kazançlı olacağı anlamına gelmez.
Arazi uzun yıllar boyunca imar planına dâhil edilmeyebilir veya beklenen yapılaşma koşullarına kavuşamayabilir. Bu durumda yatırımcı, taşınmazını planladığı sürede satmakta zorlanabilir.
Arazinin değerini etkileyen unsurlar arasında konumu, ulaşım bağlantıları, çevresindeki gelişmeler, hukuki durumu, arazi niteliği ve gelecekteki kullanım olanakları bulunur. İmar beklentisiyle yapılan yatırımda bu unsurların tamamı değerlendirilmelidir.
4. İmar Planı Değişikliği Arazinin Kullanımını Etkileyebilir
Bir arazinin gelecekte hangi amaçla kullanılacağı, ilgili planlama kararlarına bağlıdır. İmar planında bir alan için belirlenen kullanım kararı zaman içerisinde değişebilir.
Örneğin, yatırımcının konut alanına dönüşmesini beklediği bir bölge farklı bir kullanım kararına konu olabilir. Plan değişiklikleri sonucunda yol, park, yeşil alan veya başka kamu hizmetlerine ayrılan alanlar ortaya çıkabilir.
Bu nedenle yalnızca bölge hakkında yapılan genel açıklamalara değil, yürürlükteki imar planına ve plan notlarına bakılması gerekir. Geleceğe yönelik beklentiler ile mevcut ve resmî plan kararları birbirinden ayrılmalıdır.
5. İmar Uygulamasında Arazi Alanı Değişebilir
İmar planının uygulanması sırasında arazi ve arsa düzenlemesi yapılabilir. Bu süreçte mevcut kadastro parselleri, imar planına uygun yeni parseller oluşturmak amacıyla yeniden düzenlenebilir.
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamında gerçekleştirilen uygulamalarda, mevzuatta belirtilen şartlarla düzenleme ortaklık payı (DOP) alınabilir. Bu pay, yol, park ve kanunda belirtilen diğer umumi hizmet alanlarının oluşturulmasında kullanılır.
Yürürlükteki mevzuata göre DOP oranı, ilgili düzenleme kapsamındaki taşınmazların düzenleme öncesi yüz ölçümlerinin yüzde 45'ini aşamaz. Ancak bu oran, her araziden mutlaka yüzde 45 kesinti yapılacağı anlamına gelmez. Kesinti oranı, uygulamanın gerekliliklerine ve mevzuattaki esaslara göre belirlenir.
Örneğin, 1.000 metrekarelik bir taşınmazın imar uygulamasında alanının bir bölümü düzenleme ortaklık payı kapsamında ayrılabilir. Oluşacak yeni parselin yüz ölçümü ve konumu ise uygulama sonucunda belirlenir.
Bu nedenle arazi satın almadan önce gelecekteki imar uygulamalarının taşınmaz üzerindeki olası etkileri de dikkate alınmalıdır.
6. Araziye Yol Yapılması veya Kamu Alanı Ayrılması Söz Konusu Olabilir
İmar planlarında yollar, parklar, yeşil alanlar ve çeşitli kamu hizmet alanları belirlenebilir. İmar uygulaması sırasında bu kararların hayata geçirilmesi için parselasyon işlemleri yapılabilir.
Bu süreçte mevcut arazinin şekli ve konumu değişebilir. Taşınmazın bir bölümü imar yoluna veya ilgili kamu hizmetlerine ilişkin düzenlemelerden etkilenebilir.
Bununla birlikte, her yol veya kamu alanı kararının doğrudan aynı yöntemle uygulandığı düşünülmemelidir. İşlemin niteliğine göre düzenleme ortaklık payı, kamulaştırma ve ilgili diğer hukuki süreçler gündeme gelebilir.
Yatırım öncesinde taşınmazın yürürlükteki planlarda nasıl konumlandığı ve olası uygulamaların neler olduğu araştırılmalıdır.
7. Tarım Arazilerinde Yapılaşma ve Kullanım Kısıtlamaları Bulunabilir
Tapuda tarla olarak kayıtlı bir taşınmaz, her zaman konut yapılabilecek bir arazi anlamına gelmez. Tarım arazilerinin korunması ve tarım dışı amaçlarla kullanılmasına ilişkin mevzuat, bu tür taşınmazların kullanımını sınırlandırabilir.
Arazinin tarımsal niteliği, bulunduğu bölge, arazi sınıfı ve planlama kararları değerlendirmede önemlidir. Bazı durumlarda tarım dışı kullanım için izin veya başka idari işlemler gerekebilir; bazı alanlarda ise kullanım talebi uygun bulunmayabilir.
Bu nedenle tarla satın alırken yalnızca metrekare fiyatına veya çevredeki yapılaşmaya bakılmamalıdır. Taşınmazın hangi amaçlarla kullanılabileceği ilgili idarelerden doğrulanmalıdır.
8. Orman, Koruma Alanı ve Özel Mevzuat Riskleri İncelenmelidir
Bazı taşınmazlar orman sınırları, doğal sit alanları, kıyı alanları veya özel koruma hükümlerine tabi bölgelerle ilişkili olabilir. Bu durumlarda arazi üzerindeki kullanım ve yapılaşma hakları genel imar koşullarından farklılık gösterebilir.
Arazinin ormana yakın olması tek başına orman sınırları içinde kaldığını göstermez. Benzer şekilde, bir koruma alanına yakın olmak da taşınmazın otomatik olarak koruma sınırları içinde bulunduğu anlamına gelmez. Kesin değerlendirme, resmî sınırlar ve ilgili kayıtlar üzerinden yapılmalıdır.
Satın alma öncesinde tapu kayıtları, kadastro bilgileri, imar planları ve gerekli durumlarda ilgili kurumların kayıtları incelenmelidir.
9. Yatırımın Satış ve Likidite Riski Bulunabilir
İmarsız arazilerin satılabilirliği; konum, fiyat, tapu durumu, ulaşım imkânları ve yatırımcı talebi gibi unsurlara bağlıdır. İmar beklentisiyle alınan bir taşınmazın beklenen sürede alıcı bulamaması mümkündür.
Yatırımcı kısa vadede nakde ihtiyaç duyduğunda araziyi istediği fiyattan satamayabilir. Ayrıca satış fiyatını belirlerken yalnızca gelecekte imar geleceği beklentisine dayanmak, piyasa koşullarının gözden kaçmasına neden olabilir.
Bu nedenle imarsız arazi yatırımı yapılırken yatırım süresi, finansal ihtiyaçlar ve olası satış senaryoları önceden değerlendirilmelidir.
10. İmarsız Arazi Satın Almadan Önce Nelere Dikkat Edilmeli?
İmarsız arazi alırken riskleri azaltmak için satın alma öncesinde hukuki, teknik ve idari kontroller yapılmalıdır.
Kontrol edilmesi gereken başlıca konular şunlardır:
-
Tapu kaydı: Taşınmazın niteliği, mülkiyet durumu, hisseler ve varsa şerh veya ipotekler incelenmelidir.
-
İmar durumu: Yürürlükteki planlar ve plan notları ilgili idareden öğrenilmelidir.
-
Arazi kullanım kararı: Taşınmazın tarımsal kullanım, koruma veya başka özel düzenlemelere tabi olup olmadığı araştırılmalıdır.
-
Yola erişim: Parselin kadastro ve imar yollarıyla ilişkisi kontrol edilmelidir.
-
Altyapı olanakları: Elektrik, su, kanalizasyon ve ulaşım imkânları değerlendirilmelidir.
-
Parsel bilgileri: Tapu ve kadastro kayıtlarındaki konum ile arazinin fiilî durumu karşılaştırılmalıdır.
-
Geleceğe ilişkin iddialar: İmara açılacağı veya yapılaşma izni verileceği yönündeki beyanlar resmî belgelerle doğrulanmalıdır.
Bu kontroller, arazinin mevcut durumunu anlamaya ve yatırım kararını daha sağlıklı vermeye yardımcı olur.
İmarsız Arazi Yatırımında Resmî Bilgileri Esas Alın
İmarsız arazi satın almak, düşük satın alma maliyeti veya uzun vadeli değer artışı beklentisi nedeniyle yatırımcıların ilgisini çekebilir. Ancak imara açılma garantisinin bulunmaması, yapılaşma kısıtlamaları, imar uygulamaları ve satış süresine ilişkin belirsizlikler göz önünde bulundurulmalıdır.
Bir taşınmazın gelecekte imarlı arsaya dönüşeceği varsayımıyla hareket etmek yerine, mevcut hukuki durumu ve kullanım olanakları incelenmelidir. İmar planları, tapu kayıtları ve ilgili idarelerden alınan bilgiler yatırım kararının temelini oluşturmalıdır.
Yeşil Vadi Arsa Ofisi olarak, arsa yatırımı yapmayı düşünenlerin bilinçli karar vermesine yardımcı olacak bilgilendirici içerikler sunuyoruz. Arazi satın almadan önce taşınmazın mevcut durumunu doğrulamanız ve gerekirse uzman görüşü almanız önemlidir.
Sıkça Sorulan Sorular
İmarsız araziye ev yapılabilir mi?
İmarsız araziye ev yapılıp yapılamayacağı, taşınmazın konumuna, arazi niteliğine ve ilgili mevzuata bağlıdır. Tapuda arazi veya tarla olarak kayıtlı olması tek başına konut yapma hakkı sağlamaz. Satın almadan önce ilgili idareden bilgi alınmalıdır.
İmarsız arazi ileride imara açılır mı?
Bazı araziler ilerleyen yıllarda imar planlarına dâhil edilebilir; ancak bu durum garanti değildir. İmar kararları, bölgenin planlama ihtiyaçlarına ve ilgili idarelerin yürüttüğü yasal süreçlere göre belirlenir.
İmarsız arazi imara açılınca ne kadar değer kazanır?
İmar sonrasında oluşabilecek değer artışı için sabit bir oran verilemez. Değer; yeni imar koşulları, kullanım amacı, konum, altyapı, piyasa talebi ve uygulama sonucunda oluşan parsel özelliklerine göre değişebilir.
İmar uygulamasında araziden en fazla ne kadar kesinti yapılabilir?
3194 sayılı İmar Kanunu'nun 18. maddesi kapsamında alınan düzenleme ortaklık payı, mevzuattaki şartlarla düzenleme öncesi yüz ölçümünün yüzde 45'ini aşamaz. Bu, her taşınmazdan yüzde 45 kesinti yapılacağı anlamına gelmez; uygulanacak oran ilgili düzenleme ve mevzuat hükümlerine göre belirlenir.
İmarsız arazi satın almadan önce imar durumu nasıl öğrenilir?
Taşınmazın bulunduğu belediyeden veya yetkili idareden yürürlükteki imar planı, plan notları ve arazi kullanım koşulları hakkında bilgi alınabilir. Tapu ve kadastro kayıtları da incelenerek taşınmazın hukuki ve teknik durumu kontrol edilmelidir.
